Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erben, kommen oft viele Fragen gleichzeitig auf Sie zu. Neben dem eigentlichen Eigentum müssen auch das Grundbuch, mögliche Schulden, laufende Kosten, Versicherungen, Steuern und eventuell weitere Miterben berücksichtigt werden.
Deshalb sollten Sie nicht vorschnell verkaufen, vermieten oder größere Veränderungen an der Immobilie vornehmen, bevor geklärt ist, wie die rechtliche und finanzielle Situation aussieht.
1. Zuerst klären, ob Sie tatsächlich Erbe geworden sind
Bevor Sie über die Immobilie verfügen können, muss feststehen, wer Erbe geworden ist.
Das kann sich ergeben aus:
- einem Testament
- einem Erbvertrag
- der gesetzlichen Erbfolge
- einem Erbschein
Wenn mehrere Personen erben, gehört die Immobilie zunächst häufig einer Erbengemeinschaft.
Dann kann ein einzelner Erbe normalerweise nicht allein entscheiden, das Haus zu verkaufen oder zu verschenken.
2. Unterlagen zur Immobilie zusammensuchen
Versuchen Sie möglichst früh, alle wichtigen Unterlagen zu finden.
Dazu können gehören:
- Grundbuchauszug
- Kaufvertrag des Verstorbenen
- Baupläne
- Energieausweis
- Grundsteuerbescheid
- Gebäudeversicherung
- Darlehensverträge
- Unterlagen zur Grundschuld
- Mietverträge
- Nebenkostenabrechnungen
- Rechnungen für Reparaturen
- Unterlagen über Modernisierungen
- Unterlagen über Grundstücksgrenzen
- Schriftverkehr mit Behörden
Diese Unterlagen helfen dabei, den tatsächlichen Wert und mögliche Belastungen der Immobilie zu beurteilen.
3. Prüfen, ob Schulden auf dem Haus liegen
Ein geerbtes Haus ist nicht automatisch schuldenfrei.
Es können zum Beispiel noch bestehen:
- Immobilienkredite
- Grundschulden
- Hypotheken
- offene Handwerkerrechnungen
- Steuerschulden
- Rückstände bei Strom, Wasser oder Heizung
- offene Beiträge
- sonstige Forderungen
Deshalb sollten Sie prüfen, ob noch Darlehen laufen und welche Belastungen im Grundbuch eingetragen sind.
Eine eingetragene Grundschuld bedeutet allerdings nicht automatisch, dass tatsächlich noch Schulden in gleicher Höhe bestehen. Entscheidend ist, ob der zugrunde liegende Kredit noch offen ist.
4. Grundbuch beachten
Bei einer geerbten Immobilie muss das Grundbuch später auf den oder die Erben berichtigt werden.
Dafür benötigt das Grundbuchamt einen Nachweis über die Erbenstellung.
Das kann beispielsweise sein:
- ein Erbschein
- ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
- ein Erbvertrag mit entsprechenden Unterlagen
Die Grundbuchberichtigung sollte nicht unnötig lange aufgeschoben werden.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Berichtigung innerhalb einer bestimmten Frist gebührenfrei sein.
5. Laufende Kosten nicht vergessen
Auch wenn die Immobilie leer steht, laufen viele Kosten weiter.
Zum Beispiel:
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherung
- Strom
- Wasser
- Abwasser
- Müllgebühren
- Heizung
- Schornsteinfeger
- Hausgeld bei Eigentumswohnungen
- Reparaturen
- Wartungskosten
- Kreditraten
Deshalb sollte schnell geklärt werden, welche Verträge bestehen und welche Rechnungen weiterhin bezahlt werden müssen.
6. Gebäudeversicherung prüfen
Eine Gebäudeversicherung sollte nicht vorschnell gekündigt werden.
Gerade bei einem leerstehenden Haus können Schäden durch Feuer, Sturm, Leitungswasser oder andere Ereignisse erhebliche Kosten verursachen.
Informieren Sie die Versicherung über den Todesfall und fragen Sie, wie der Vertrag weitergeführt wird.
Wenn die Immobilie längere Zeit leer steht, sollte die Versicherung ebenfalls darüber informiert werden.
Bei leerstehenden Gebäuden können besondere Bedingungen gelten.
7. Strom, Wasser, Gas und andere Verträge prüfen
Nach dem Todesfall sollten die laufenden Versorgungsverträge überprüft werden.
Dazu gehören zum Beispiel:
- Strom
- Gas
- Wasser
- Internet
- Telefon
- Müllentsorgung
- Heizungsverträge
- Wartungsverträge
Nicht jeder Vertrag muss sofort gekündigt werden.
Wenn das Haus weiter genutzt werden soll, müssen einige Verträge weiterlaufen oder auf den Erben umgeschrieben werden.
8. Ist die Immobilie vermietet?
Wenn ein Haus oder eine Wohnung vermietet ist, endet der Mietvertrag durch den Tod des Eigentümers grundsätzlich nicht automatisch.
Der Erbe tritt in die Stellung des bisherigen Vermieters ein.
Das bedeutet unter anderem:
- Mietzahlungen laufen weiter
- Mietverträge bleiben bestehen
- Nebenkosten müssen weiterhin abgerechnet werden
- Rechte und Pflichten des Vermieters gehen auf den Erben über
Bei mehreren Erben wird die Vermieterstellung grundsätzlich gemeinsam ausgeübt.
9. Selbst einziehen, vermieten oder verkaufen?
Nach der Erbschaft stellt sich häufig die Frage, was mit der Immobilie geschehen soll.
Mögliche Entscheidungen sind:
- selbst einziehen
- vermieten
- leer stehen lassen
- verkaufen
- innerhalb der Familie übertragen
Bevor Sie sich entscheiden, sollten Sie die finanzielle Situation genau prüfen.
Ein Haus kann zwar einen hohen Wert haben, gleichzeitig aber hohe laufende Kosten oder einen erheblichen Sanierungsbedarf verursachen.
10. Zustand des Hauses prüfen
Besonders bei älteren Immobilien ist es sinnvoll, den Zustand genau anzusehen.
Achten Sie zum Beispiel auf:
- Dach
- Heizung
- Fenster
- Elektrik
- Wasserleitungen
- Feuchtigkeit
- Schimmel
- Fassade
- Keller
- Dämmung
- mögliche Altlasten
Bei größeren Zweifeln kann eine fachkundige Begutachtung sinnvoll sein.
Hohe Reparaturkosten können entscheidend dafür sein, ob Sie die Immobilie behalten oder verkaufen möchten.
11. Wert der Immobilie feststellen
Der Wert einer geerbten Immobilie ist unter anderem für die Erbschaftsteuer und eine mögliche spätere Verkaufsentscheidung wichtig.
Der Wert kann sich richten nach:
- Lage
- Grundstücksgröße
- Wohnfläche
- Baujahr
- Zustand
- Ausstattung
- Vermietung
- vergleichbaren Verkaufspreisen
Für steuerliche Zwecke kann das Finanzamt eigene Bewertungsverfahren anwenden.
Der steuerliche Wert muss deshalb nicht immer mit dem tatsächlichen Verkaufspreis übereinstimmen.
12. Erbschaftsteuer beachten
Auch Immobilien können der Erbschaftsteuer unterliegen.
Ob tatsächlich Steuer gezahlt werden muss, hängt unter anderem davon ab:
- welchen Wert die Immobilie hat
- welches weitere Vermögen geerbt wurde
- in welchem Verhältnis Sie zum Verstorbenen stehen
- welcher persönliche Freibetrag gilt
Grundsätzlich gelten beispielsweise persönliche Freibeträge von:
- 500.000 Euro für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner
- 400.000 Euro für Kinder
- häufig 200.000 Euro für Enkel
- 100.000 Euro für Eltern und Großeltern bei einer Erbschaft
- meist 20.000 Euro für viele andere Personen
Bei selbst genutztem Wohneigentum können unter bestimmten Voraussetzungen zusätzliche steuerliche Vergünstigungen möglich sein.
Die Voraussetzungen dafür sollten im Einzelfall geprüft werden.
13. Familienheim kann besonders behandelt werden
Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein selbst genutztes Familienheim steuerlich begünstigt sein, wenn es beispielsweise an Ehepartner oder Kinder vererbt wird.
Dabei gelten jedoch besondere Voraussetzungen und teilweise Halte- oder Nutzungsbedingungen.
Es sollte deshalb nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass ein geerbtes Haus steuerfrei ist.
14. Mehrere Erben und Erbengemeinschaft
Wenn mehrere Personen gemeinsam ein Haus erben, entsteht häufig eine Erbengemeinschaft.
Die Immobilie gehört dann nicht jedem Erben zu einem bestimmten Zimmer oder Anteil des Hauses, sondern dem Nachlass gemeinschaftlich.
Entscheidungen können dadurch schwieriger werden.
Typische Streitpunkte sind:
- einer möchte verkaufen
- einer möchte selbst einziehen
- einer möchte vermieten
- einer möchte seinen Anteil ausgezahlt bekommen
- Uneinigkeit über Reparaturen
- Uneinigkeit über den Verkaufspreis
Deshalb sollte möglichst früh geklärt werden, wie mit der Immobilie umgegangen werden soll.
15. Hausverkauf bei mehreren Erben
Soll die Immobilie verkauft werden, müssen grundsätzlich alle Beteiligten mitwirken, soweit die Immobilie zur Erbengemeinschaft gehört.
Es sollte vorher geklärt werden:
- welcher Preis realistisch ist
- welche Schulden noch bestehen
- welche Kosten beim Verkauf entstehen
- wie der Verkaufserlös verteilt wird
- ob Steuern anfallen können
16. Verkauf einer geerbten Immobilie und Steuern
Neben der Erbschaftsteuer können beim späteren Verkauf weitere steuerliche Fragen entstehen.
Ob Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn anfällt, kann unter anderem davon abhängen:
- wann der Verstorbene die Immobilie gekauft hat
- ob sie selbst genutzt wurde
- wie lange sie im Besitz war
- wann der Erbe verkauft
Bei einem geplanten Verkauf sollte deshalb geprüft werden, ob steuerliche Folgen entstehen können.
17. Schulden höher als der Wert der Immobilie?
Es kann vorkommen, dass eine Immobilie zwar einen gewissen Wert hat, gleichzeitig aber hohe Kredite oder andere Schulden bestehen.
Beispiel:
Ein Haus ist 180.000 Euro wert.
Es bestehen aber noch:
- 150.000 Euro Immobilienkredit
- 20.000 Euro weitere Schulden
- erheblicher Reparaturbedarf
Dann kann der tatsächliche wirtschaftliche Wert des Nachlasses sehr niedrig sein.
Deshalb sollte die gesamte Nachlasssituation geprüft werden und nicht nur der sichtbare Wert des Hauses.
18. Erbschaft ausschlagen
Wenn der Nachlass überschuldet ist, kann eine Ausschlagung der Erbschaft in Betracht kommen.
Dabei gelten kurze gesetzliche Fristen.
Häufig beträgt die Ausschlagungsfrist sechs Wochen.
Die Frist kann jedoch von den Umständen des Einzelfalls abhängen.
Deshalb sollte bei einem möglicherweise überschuldeten Nachlass schnell gehandelt werden.
19. Haus nicht einfach leer stehen lassen
Wenn ein Haus längere Zeit leer steht, können zusätzliche Probleme entstehen.
Zum Beispiel:
- Frostschäden
- Wasserrohrbrüche
- Einbruch
- Schimmel
- Schäden durch fehlende Beheizung
- Versicherungsschutz kann eingeschränkt sein
- Garten oder Grundstück verwildert
Deshalb sollte regelmäßig nach der Immobilie gesehen werden.
20. Schlüssel und Zugang sichern
Nach einem Todesfall sollte geklärt werden:
- Wer besitzt Schlüssel?
- Gibt es Ersatzschlüssel?
- Haben Nachbarn oder andere Personen Zugang?
- Gibt es Garagen oder Nebengebäude?
- Gibt es Tresore oder Schließfächer?
Bei Unklarheiten kann es sinnvoll sein, Schlösser auszutauschen.
21. Persönliche Gegenstände nicht vorschnell entsorgen
Bevor Haus oder Wohnung ausgeräumt werden, sollten wichtige Unterlagen gesucht werden.
Dazu können gehören:
- Testament
- Bankunterlagen
- Sparbücher
- Versicherungen
- Verträge
- Steuerunterlagen
- Grundbuchunterlagen
- Darlehensunterlagen
- Schmuck
- Bargeld
- Wertgegenstände
- wichtige persönliche Dokumente
Eine vorschnelle Wohnungsauflösung kann dazu führen, dass wichtige Unterlagen verloren gehen.
22. Was ist bei einer Eigentumswohnung zusätzlich zu beachten?
Bei einer Eigentumswohnung sollten außerdem geprüft werden:
- Hausgeld
- Rücklagen der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- geplante Sanierungen
- Sonderumlagen
- Hausverwaltung
- Teilungserklärung
Eine hohe geplante Sonderumlage kann die finanzielle Belastung erheblich erhöhen.
23. Welche Stellen können wichtig werden?
Je nach Situation können Sie mit verschiedenen Stellen zu tun haben:
- Nachlassgericht
- Grundbuchamt
- Finanzamt
- Bank
- Versicherung
- Hausverwaltung
- Gemeinde
- Versorgungsunternehmen
- Notar
- Steuerberater
- Rechtsanwalt
24. Wichtige Unterlagen aufbewahren
Bewahren Sie insbesondere folgende Unterlagen gut auf:
- Sterbeurkunde
- Testament
- Eröffnungsprotokoll
- Erbschein
- Grundbuchauszug
- Kreditunterlagen
- Versicherungsunterlagen
- Grundsteuerbescheid
- Mietverträge
- Rechnungen
- Kontoauszüge
- Schreiben von Behörden
- Unterlagen zum Immobilienwert
Kurz zusammengefasst
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erben, sollten Sie:
- klären, wer Erbe geworden ist
- Testament oder Erbschein prüfen
- Grundbuch und mögliche Belastungen prüfen
- offene Kredite und Schulden feststellen
- laufende Kosten weiter im Blick behalten
- Versicherungen und Versorgungsverträge prüfen
- den Zustand und Wert der Immobilie feststellen
- mögliche Erbschaftsteuer berücksichtigen
- bei mehreren Erben gemeinsam entscheiden
- erst danach über Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf entscheiden
Hinweis: Diese Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.