Wer ein Haus erbt, übernimmt nicht nur einen Vermögenswert, sondern auch viele Pflichten. Grundbuch, laufende Kosten, Versicherungen, mögliche Kredite, Steuern und die Entscheidung über Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung müssen geklärt werden.
Deshalb sollte eine geerbte Immobilie nicht vorschnell verkauft oder übernommen werden, bevor die rechtliche und finanzielle Situation vollständig geprüft ist.
1. Zuerst klären, wer Erbe geworden ist
Bevor über das Haus verfügt werden kann, muss feststehen, wer Erbe ist.
Das kann sich ergeben aus:
- Testament
- Erbvertrag
- gesetzlicher Erbfolge
- Erbschein
Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, gehört das Haus zunächst zur Erbengemeinschaft.
Ein einzelner Erbe kann dann grundsätzlich nicht allein über die gesamte Immobilie entscheiden.
2. Grundbuch prüfen
Das Grundbuch enthält wichtige Informationen zur Immobilie.
Dort kann unter anderem eingetragen sein:
- Eigentümer
- Grundschulden
- Hypotheken
- Wohnrechte
- Nießbrauch
- Wegerechte
- sonstige Belastungen
Deshalb sollte ein aktueller Grundbuchauszug geprüft werden.
3. Grundbuch auf die Erben berichtigen lassen
Nach dem Tod des Eigentümers stimmt das Grundbuch zunächst nicht mehr mit der tatsächlichen Erbfolge überein.
Die Erben können eine Grundbuchberichtigung beantragen.
Dafür wird ein Nachweis über die Erbenstellung benötigt.
Das kann zum Beispiel sein:
- Erbschein
- notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
- Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll
4. Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren
Wird die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, kann sie unter bestimmten Voraussetzungen gebührenfrei sein.
Deshalb sollte die Berichtigung nicht unnötig aufgeschoben werden.
Andere Kosten, etwa für erforderliche Unterlagen oder notarielle Vorgänge, können trotzdem entstehen.
5. Grundschuld ist nicht automatisch gleich Kredit
Im Grundbuch kann beispielsweise eine Grundschuld über 150.000 Euro eingetragen sein.
Das bedeutet nicht automatisch, dass noch 150.000 Euro Schulden bestehen.
Der zugehörige Kredit kann bereits teilweise oder vollständig zurückgezahlt worden sein.
Deshalb sollte bei der Bank der tatsächliche offene Darlehensbetrag erfragt werden.
6. Laufende Immobilienkredite prüfen
Wenn noch ein Kredit besteht, sollte geklärt werden:
- Restschuld
- monatliche Rate
- Zinssatz
- Zinsbindung
- Laufzeit
- Sicherheiten
- mögliche Sondertilgung
- Bedingungen bei Verkauf
Der Kredit verschwindet durch den Tod des Kreditnehmers grundsätzlich nicht automatisch.
7. Weitere Schulden prüfen
Neben einem Immobilienkredit können weitere Verpflichtungen bestehen.
Zum Beispiel:
- offene Handwerkerrechnungen
- Grundsteuerrückstände
- Strom- oder Gasschulden
- Versicherungsbeiträge
- Hausgeld
- sonstige Nachlassschulden
Diese Schulden sollten in die Entscheidung über das Haus einbezogen werden.
8. Laufende Kosten nicht unterschätzen
Auch ein schuldenfreies Haus kostet jeden Monat Geld.
Typische Kosten sind:
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherung
- Strom
- Wasser
- Abwasser
- Heizung
- Müllgebühren
- Schornsteinfeger
- Wartung
- Reparaturen
- Gartenpflege
Bei einer Eigentumswohnung kommen häufig noch hinzu:
- Hausgeld
- Verwalterkosten
- Rücklagen
- Sonderumlagen
9. Gebäudeversicherung unbedingt prüfen
Die Gebäudeversicherung sollte nach dem Todesfall nicht einfach gekündigt werden.
Sie kann wichtige Schäden abdecken, zum Beispiel:
- Feuer
- Sturm
- Hagel
- Leitungswasser
Der Versicherer sollte über den Eigentümerwechsel beziehungsweise den Todesfall informiert werden.
10. Leerstand melden
Steht das Haus nach dem Todesfall leer, sollte die Versicherung darüber informiert werden.
Ein längerer Leerstand kann den Versicherungsschutz beeinflussen.
Die Versicherung kann besondere Anforderungen stellen, zum Beispiel:
- regelmäßige Kontrolle des Gebäudes
- ausreichende Beheizung
- Sicherung gegen Frost
- Absperren bestimmter Leitungen
11. Haus regelmäßig kontrollieren
Ein leerstehendes Haus sollte nicht monatelang unbeaufsichtigt bleiben.
Prüfen Sie regelmäßig:
- Heizung
- Wasserleitungen
- Dach
- Fenster
- Türen
- Keller
- Feuchtigkeit
- Schimmel
- Einbruchsspuren
Kleine Schäden können sonst schnell sehr teuer werden.
12. Zustand des Hauses feststellen
Bevor entschieden wird, ob das Haus behalten oder verkauft werden soll, sollte der tatsächliche Zustand bekannt sein.
Besonders wichtig sind:
- Dach
- Heizung
- Elektrik
- Wasserleitungen
- Fenster
- Fassade
- Keller
- Feuchtigkeit
- Dämmung
- Abwasserleitungen
Bei älteren Häusern können hohe Sanierungskosten entstehen.
13. Energiezustand beachten
Beim Verkauf oder bei einer späteren Vermietung kann auch der energetische Zustand der Immobilie wichtig sein.
Dazu gehören:
- Heizungsart
- Dämmung
- Fenster
- Energieverbrauch
- Energieausweis
Schlechte Energiewerte können den Verkaufspreis beeinflussen.
14. Immobilienwert feststellen
Bevor ein Haus verkauft oder innerhalb einer Erbengemeinschaft übernommen wird, sollte ein realistischer Wert ermittelt werden.
Möglichkeiten sind zum Beispiel:
- Vergleich mit ähnlichen Immobilien
- Maklereinschätzung
- Sachverständigengutachten
- Verkehrswertgutachten
Gerade bei Streit zwischen mehreren Erben kann eine neutrale Bewertung sinnvoll sein.
15. Steuerlicher Wert und Verkaufspreis sind nicht dasselbe
Das Finanzamt kann für die Erbschaftsteuer einen steuerlichen Immobilienwert ermitteln.
Dieser Wert muss nicht exakt dem Preis entsprechen, der bei einem Verkauf tatsächlich erzielt werden kann.
Beide Werte sollten deshalb nicht miteinander verwechselt werden.
16. Erbschaftsteuer prüfen
Ein geerbtes Haus kann Erbschaftsteuer auslösen.
Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt unter anderem ab von:
- Wert des Hauses
- weiterem geerbten Vermögen
- Verwandtschaftsverhältnis
- persönlichem Freibetrag
- möglichen Steuerbefreiungen
Nahe Angehörige haben höhere Freibeträge als entfernte Verwandte oder nicht verwandte Personen.
17. Familienheim kann steuerlich begünstigt sein
Ein selbst genutztes Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich begünstigt oder sogar steuerfrei vererbt werden.
Das kann insbesondere bei Ehepartnern und Kindern eine Rolle spielen.
Dabei gelten jedoch bestimmte Voraussetzungen zur Nutzung und teilweise zur Wohnfläche.
Deshalb sollte bei einem Familienheim geprüft werden, ob eine besondere Steuerbefreiung möglich ist.
18. Selbst einziehen
Wenn Sie das Haus selbst nutzen möchten, sollten Sie vorher prüfen:
- laufende Kosten
- notwendige Renovierungen
- Kreditbelastung
- Entfernung zum Arbeitsplatz
- Größe des Hauses
- Heizkosten
- Grundsteuer
- Versicherungen
Ein geerbtes Haus ist nicht automatisch günstig, nur weil kein Kaufpreis gezahlt werden muss.
19. Haus vermieten
Eine weitere Möglichkeit ist die Vermietung.
Dann müssen unter anderem berücksichtigt werden:
- erzielbare Miete
- Betriebskosten
- Instandhaltung
- Einkommensteuer
- Mietrecht
- mögliche Renovierungen
- Verwaltung
Eine Vermietung kann regelmäßige Einnahmen bringen, verursacht aber auch Pflichten und Kosten.
20. Bereits vermietetes Haus
Ist das geerbte Haus bereits vermietet, endet der Mietvertrag durch den Tod des Eigentümers grundsätzlich nicht.
Die Erben treten in die Vermieterstellung ein.
Das bedeutet unter anderem:
- Mieteinnahmen weiter verbuchen
- Nebenkosten abrechnen
- Reparaturen durchführen
- Kaution verwalten
- Rechte des Mieters beachten
21. Haus verkaufen
Wenn das Haus nicht selbst genutzt oder vermietet werden soll, kann ein Verkauf sinnvoll sein.
Vor dem Verkauf sollten geklärt werden:
- Eigentumsverhältnisse
- Grundbuch
- Erbenstellung
- offene Kredite
- Wert der Immobilie
- notwendige Unterlagen
- steuerliche Folgen
22. Verkauf bei einer Erbengemeinschaft
Gehört das Haus mehreren Erben, müssen grundsätzlich alle beim Verkauf mitwirken.
Ein einzelner Miterbe kann die gesamte Immobilie normalerweise nicht allein verkaufen.
Deshalb sollte frühzeitig geklärt werden, ob alle Erben einem Verkauf zustimmen.
23. Einer der Erben möchte das Haus übernehmen
Wenn ein Miterbe das Haus behalten möchte, kann er die anderen Erben auszahlen.
Dafür muss festgelegt werden:
- Wert der Immobilie
- offene Schulden
- Anteil jedes Erben
- Höhe der Ausgleichszahlung
Bei der Übertragung einer Immobilie ist regelmäßig ein Notar erforderlich.
24. Beispiel für eine Auszahlung
Ein Haus ist schuldenfrei und 300.000 Euro wert.
Drei Kinder haben jeweils einen Erbanteil von 1/3.
Wenn ein Kind das Haus allein übernehmen möchte, müsste es den beiden anderen Kindern vereinfacht jeweils 100.000 Euro ausgleichen.
In der Praxis können jedoch weitere Nachlasswerte, Schulden und Kosten berücksichtigt werden.
25. Verkauf nicht zu billig durchführen
Gerade nach einem Todesfall möchten manche Erben eine Immobilie möglichst schnell loswerden.
Dadurch besteht die Gefahr, unter Wert zu verkaufen.
Vor einem Verkauf sollten deshalb mehrere Einschätzungen oder Vergleichswerte eingeholt werden.
26. Makler oder Privatverkauf
Ein Haus kann:
- über einen Makler
- oder privat
verkauft werden.
Ein Makler kann unter anderem helfen bei:
- Bewertung
- Exposé
- Besichtigungen
- Interessentensuche
- Verkaufsverhandlungen
Dafür können Maklerkosten entstehen.
27. Welche Unterlagen braucht man für den Verkauf?
Für einen Immobilienverkauf können unter anderem benötigt werden:
- Grundbuchauszug
- Grundriss
- Flächenberechnung
- Energieausweis
- Bauunterlagen
- Grundsteuerunterlagen
- Gebäudeversicherungsunterlagen
- Nachweise über Modernisierungen
- Erbnachweis
- gegebenenfalls Mietvertrag
Welche Dokumente benötigt werden, hängt von der Immobilie ab.
28. Notar beim Hausverkauf
Ein Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden.
Der Notar übernimmt unter anderem die rechtliche Abwicklung des Kaufvertrags und veranlasst die erforderlichen Grundbuchschritte.
Der Kaufvertrag sollte vor der Unterzeichnung sorgfältig gelesen werden.
29. Bestehende Grundschuld beim Verkauf
Ist noch eine Grundschuld eingetragen, muss geklärt werden, was damit geschieht.
Häufig wird sie im Zuge des Verkaufs gelöscht oder mit Zustimmung der beteiligten Banken anders behandelt.
Der Notar koordiniert dabei normalerweise die erforderlichen Unterlagen.
30. Kaufpreis nicht direkt verteilen
Bei einer Erbengemeinschaft sollte der Verkaufserlös nicht sofort vollständig unter den Erben verteilt werden.
Zunächst können noch zu bezahlen sein:
- Kredite
- offene Rechnungen
- Notarkosten
- Maklerkosten
- sonstige Nachlasskosten
- Steuern
Erst der verbleibende Betrag sollte endgültig verteilt werden.
31. Einkommensteuer beim Verkauf prüfen
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie kann unter bestimmten Voraussetzungen Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn anfallen.
Dabei kann eine sogenannte Zehnjahresfrist eine Rolle spielen.
Wichtig ist:
Bei einer Erbschaft wird für diese Frist grundsätzlich auch berücksichtigt, wann der Verstorbene die Immobilie erworben hat.
32. Beispiel zur Zehnjahresfrist
Der Verstorbene hat ein Haus vor 15 Jahren gekauft.
Der Erbe erhält es heute und verkauft es kurz danach.
Für die steuerliche Betrachtung kann die Besitzzeit des Verstorbenen grundsätzlich mitberücksichtigt werden.
Deshalb beginnt die Zehnjahresfrist nicht automatisch erst mit dem Erbfall neu.
33. Selbst genutzte Immobilie kann anders behandelt werden
Für selbst genutzte Immobilien gibt es bei der Einkommensteuer besondere Ausnahmen.
Ob ein Verkauf steuerfrei möglich ist, hängt von der konkreten Nutzung und den Zeiträumen ab.
Bei einem geplanten Verkauf sollte die steuerliche Situation deshalb vorher geprüft werden.
34. Spekulationssteuer ist nicht Erbschaftsteuer
Umgangssprachlich wird bei einem steuerpflichtigen Immobilienverkauf häufig von „Spekulationssteuer“ gesprochen.
Dabei handelt es sich nicht um eine eigene Steuerart, sondern grundsätzlich um Einkommensteuer auf einen steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgewinn.
Das ist etwas anderes als die Erbschaftsteuer.
35. Verkaufskosten berücksichtigen
Beim Verkauf können verschiedene Kosten entstehen.
Zum Beispiel:
- Makler
- Energieausweis
- Gutachten
- Räumung
- Renovierung
- Löschung von Grundschulden
- bestimmte Notar- oder Grundbuchkosten
Diese Kosten sollten vor der Entscheidung berücksichtigt werden.
36. Haus vor dem Verkauf räumen
Vor einer Räumung sollten wichtige Unterlagen und Wertgegenstände gesichert werden.
Nicht vorschnell entsorgen:
- Testament
- Bankunterlagen
- Schmuck
- Bargeld
- Versicherungen
- Grundbuchunterlagen
- Steuerunterlagen
- persönliche Dokumente
Erst danach sollte die eigentliche Haushaltsauflösung beginnen.
37. Entrümpelungskosten
Ist das Haus stark gefüllt, können erhebliche Kosten für eine Entrümpelung entstehen.
Vor der Beauftragung eines Unternehmens sollten möglichst mehrere Angebote eingeholt werden.
38. Wertgegenstände vorher prüfen
Bei einer Haushaltsauflösung können wertvolle Gegenstände übersehen werden.
Dazu können gehören:
- Schmuck
- Münzen
- Antiquitäten
- Gemälde
- Sammlungen
- hochwertige Werkzeuge
Solche Gegenstände sollten vor einer Entrümpelung geprüft werden.
39. Renovieren oder so verkaufen?
Nicht jede Renovierung lohnt sich vor dem Verkauf.
Kleinere Maßnahmen wie:
- Reinigung
- Gartenpflege
- kleinere Reparaturen
können sinnvoll sein.
Eine teure Komplettsanierung sollte dagegen nur durchgeführt werden, wenn dadurch voraussichtlich ein entsprechender Mehrerlös erzielt wird.
40. Verkaufspreis realistisch festlegen
Ein zu hoher Preis kann dazu führen, dass das Haus monatelang nicht verkauft wird.
Ein zu niedriger Preis kann dagegen erhebliche finanzielle Verluste verursachen.
Deshalb sollte der Preis möglichst anhand realistischer Vergleichswerte festgelegt werden.
41. Grundsteuer weiterbezahlen
Bis zur Eigentumsumschreibung und Übergabe können weiterhin Grundsteuer und andere laufende Kosten anfallen.
Diese Verpflichtungen sollten während des Verkaufsprozesses nicht vergessen werden.
42. Gemeinde informieren
Je nach Situation kann es sinnvoll oder notwendig sein, die Gemeinde über Änderungen zu informieren.
Das kann betreffen:
- Grundsteuer
- Müllgebühren
- Wasser
- Abwasser
- weitere kommunale Gebühren
43. Eigentumswohnung – zusätzliche Kosten prüfen
Bei einer geerbten Eigentumswohnung sollten zusätzlich geprüft werden:
- Hausgeld
- Instandhaltungsrücklage
- Protokolle der Eigentümerversammlung
- geplante Sanierungen
- Sonderumlagen
- Hausverwaltung
Eine geplante hohe Sonderumlage kann für die Entscheidung über Verkauf oder Behalten sehr wichtig sein.
44. Sonderumlagen
Eine Eigentümergemeinschaft kann größere Maßnahmen beschließen.
Zum Beispiel:
- neues Dach
- Fassadensanierung
- Heizungsanlage
- Aufzug
Reichen die Rücklagen nicht aus, kann eine Sonderumlage beschlossen werden.
Der Erbe sollte deshalb die letzten Versammlungsprotokolle prüfen.
45. Wohnrechte und Nießbrauch
Im Grundbuch können Rechte anderer Personen eingetragen sein.
Zum Beispiel:
- Wohnrecht
- Nießbrauch
Solche Rechte können den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie erheblich beeinflussen.
Sie verschwinden nicht automatisch mit dem Tod des Eigentümers.
46. Erbbaurecht
Steht das Haus auf einem Grundstück mit Erbbaurecht, gelten zusätzliche Besonderheiten.
Dann können weiterhin Erbbauzinsen zu zahlen sein.
Der zugrunde liegende Vertrag sollte genau geprüft werden.
47. Denkmalschutz
Bei denkmalgeschützten Gebäuden können besondere Vorschriften gelten.
Umbauten oder Sanierungen können genehmigungspflichtig sein.
Auch dies kann die Kosten beeinflussen.
48. Altlasten und Grundstücksprobleme
Bei Grundstücken können weitere Probleme bestehen.
Zum Beispiel:
- Altlasten
- Bodenverunreinigungen
- Wegerechte
- ungeklärte Grenzen
- Baulasten
Bei Auffälligkeiten sollte vor einem Verkauf oder einer größeren Investition genauer geprüft werden.
49. Erbschaft ausschlagen trotz Haus
Ein Haus kann auf den ersten Blick wertvoll erscheinen.
Trotzdem kann der gesamte Nachlass überschuldet sein.
Beispiel:
Hauswert: 180.000 Euro
Offene Kredite und sonstige Schulden: 210.000 Euro
Dann kann trotz vorhandener Immobilie ein negativer Nachlass vorliegen.
Die Ausschlagungsfrist sollte deshalb auch bei Immobilien beachtet werden.
50. Wichtige Unterlagen sammeln
Für eine geerbte Immobilie sollten insbesondere gesammelt werden:
- Sterbeurkunde
- Testament
- Erbschein
- Eröffnungsprotokoll
- Grundbuchauszug
- Kreditunterlagen
- Grundschuldunterlagen
- Gebäudeversicherung
- Grundsteuerbescheid
- Energieausweis
- Bauunterlagen
- Rechnungen
- Mietverträge
- Protokolle der Eigentümergemeinschaft
- Unterlagen zu Reparaturen und Modernisierungen
51. Was sollten Sie zuerst tun?
Nach einer Haus-Erbschaft können Sie in dieser Reihenfolge vorgehen:
- Erbenstellung klären
- Grundbuch prüfen
- Kredite und Belastungen feststellen
- Gebäudeversicherung informieren
- laufende Kosten erfassen
- Haus und Grundstück sichern
- Zustand der Immobilie prüfen
- Immobilienwert feststellen
- steuerliche Fragen klären
- anschließend über Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf entscheiden
Kurz zusammengefasst
Wer ein Haus erbt, sollte nicht nur auf den möglichen Verkaufspreis schauen.
Wichtig sind insbesondere:
- Grundbuch
- Grundschulden
- offene Kredite
- laufende Kosten
- Versicherungen
- Zustand des Gebäudes
- Immobilienwert
- Erbschaftsteuer
- mögliche Einkommensteuer beim Verkauf
- Rechte anderer Personen
- Einigung mit Miterben
Besonders wichtig: Verkaufen Sie eine geerbte Immobilie nicht vorschnell. Erst wenn Eigentumsverhältnisse, Schulden, Grundbuch, Wert und mögliche steuerliche Folgen geklärt sind, lässt sich beurteilen, welche Entscheidung wirtschaftlich sinnvoll ist.
Hinweis: Diese Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.